用已售房屋典质贷款 银行能否取得典质权

　　□ 本报记者 　 罗莎莎

　　□ 本报通信员 朱强

　　购买房屋后居住四年多，原房东不仅未在期限内协助办理过户登记手续，并且还将房屋典质给了银行苦求贷款，银行能否取得典质权？近日，江苏省淮安市中级东谈主民法院对一皆典质权纠纷案作出终审判决，认定银行在办理典质登记手续时未施行守法调查义务，不可取得相应典质权。

　　法院查明，2018年5月4日，蔡某庚与季某强执意《房屋买卖合同》，商定季某强将其拆迁获取的某小区1103室拆迁安置房转让给蔡某庚，转让价52万元，任何一方不施行合同约界说务，致合同指标不可末端，守约方有权遴选定金罚则或者要求对方支付总房价两倍的失约金。蔡某庚支付房款后，季某强将该房屋录用给蔡某庚，蔡某庚经装修后于2018年入住于今。

　　2022年9月，案涉拆迁安置房具备办证条款，蔡某庚屡次催促季某强相助办理变更房屋产权手续。季某强向蔡某庚出具书面过户公约，应允于2023年1月1日前办理过户手续。另查明，季某强在2022年9月14日办理案涉房屋的产权证后，以案涉房屋当作典质物向某交易银行苦求贷款56万元。该银行在贷款审查时仅查抄了季某强房屋产权文凭，并未对典质房屋进行实地勘探，于12月20日办理结案涉房屋的典质权登记，随后披发了贷款。

　　因季某强未能依期相助办理过户登记手续，蔡某庚诉至法院，请求判令刊出该房屋的典质登记、季某强协助办理过户手续。

　　一审法院合计，蔡某庚与季某强于2018年5月4日执意《房屋买卖合同》后，支付了房款并接纳房屋入住于今。在该房屋办理产权开动登记后，季某强应当按约协助蔡某庚进行房屋产权变更登记，但在蔡某庚催告下，季某强拒不相助办理房屋产权变更登记，反而以房屋当作典质物向银行苦求贷款。银行在办理贷款典质手续时并未查抄典质房屋现场骨子情况，亦未能尽到审慎核查遭殃。案涉《房屋买卖合同》执意后，并非蔡某庚的罪戾导致房屋未进行产权变更登记。

11月3日，狄耐克盘中上涨5.05%，截至10:10，报11.65元/股，成交3222.51万元，换手率2.0%，总市值29.36亿元。

　　左证关联法律限定，房屋买卖在前，典质权设定在后，蔡某庚对房屋享有的物权期待权应优先于银行的典质权，故对蔡某庚要求刊出典质、办理房屋产权变更登记的诉讼请求应赐与守旧。据此，法院认定某交易银行未善意取得涉案房屋的典质权，判决某交易银行刊出典质登记，季某强协助真确权益东谈主蔡某庚办理房屋过户登记。

　　某交易银行不屈一审判决，拿起上诉。二审法院经审理后驳回上诉，保管原判。

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　　未对典质房产现象守法调查不可善意取得典质权

　　二审法官庭后默示，扩充中，部分拆迁户在获取拆迁安置房屋后，会将该房屋另行出售他东谈主，但由于拆迁安置房过户存在五年的办证空窗期，买受东谈主无法实时掌抓具体办证时分而致无法实时过户，就可能出现像本案中季某强办证后将房屋当作典质物办理贷款的情况，进而激发纠纷。这类案件在处理经过中除了触及拆迁安置房的买受东谈主与拆迁户的过户请求权争议外，还触及安置房买受东谈主与银行典质权东谈主的争议。

　　骨子上，拆迁户将拆迁安置的房屋赐与出售并骨子录用后，其使用该房屋进行典质属于无权责罚。由于该房屋的登记权益东谈主与骨子权益东谈主不一致，无权责罚东谈主将该房屋另行典质给他东谈主，他东谈主基于不动产登记的推定效率征服典质东谈主有权责罚，就存在权益突破的情况。

　　针对此类情况，就需要筹备民法典第三百一十一条所限定的善意取得轨制进行调适，即登记的典质权东谈主是否取得典质权，中枢在于其是否组成善意。而银行当作专科金融机构，在办理典质合同及典质登记手续时，应当按照交易银行法、《中国东谈主民银行贷款通则》《个东谈主贷款惩办暂行方针》等法律王法的限定，对典质物的权属和价值以及末端典质权的可行性进行严格审查。

　　“银行在办理贷款经过中，对当事东谈主提供的典质房屋未进行现场查抄，未核实房屋的骨子居住情况，而仅凭当事东谈主提供的不动产权证径直手理典质贷款，银行存在紧要罪戾，不可善意取得典质权。”经方针官教唆。

　　本案中，蔡某庚自2018年时起即在涉案房屋中居住，若某交易银行在放贷前按照关联限定的要求进行实地调查，不难发现其时骨子占有使用该房屋的是蔡某庚，而非提供典质担保的季某强。银行在审查案涉贷款业务时不仅未发现存他东谈主骨子占有使用房屋，并且其一审提供的实地访问像片中的房屋讳饰及居品与涉案房屋有明显离别，约略解释该银行在贷款来去经过中未顺服合理的交易准则和惩办顺序，对应有的调查内容未施行守法审核义务，客不雅上存在罪戾，不稳当民法典限定的善意要件，故法院认定某交易银行未善意取得讼争房屋的典质权皇冠色碟，遂作出上述判决。(法治日报)